相続税申告のための家屋評価

納税すべき相続税額を確定させる前段階として、相続財産の評価を行う必要があります。財産評価を誤って算出してしまうと、納税額に齟齬が生まれてしまうリスクがあります。
さらには、本来納税すべき相続税額よりも少ない額で評価額を算出し、その評価に基づいて納税してしまうと、過少申告へのペナルティとして納税額が加算されてしまうおそれがあります。

こちらでは、家屋の財産評価についてご説明いたします。

相続財産に家屋が含まれている場合、その家屋は、被相続人が住んでいた居宅とは限りません。
賃貸アパート等他人に貸し出している場合や建築途中の場合など、相続家屋のバリエーションは様々です。それぞれの状況に応じて、評価額の算出方法も異なります。

被相続人の居宅

被相続人が生前住居の用途で使用していた家屋等を「自用家屋」と呼びます。自用家屋の評価額は、固定資産税評価額を用いて以下の計算式で算出します。

なお、自用家屋には、被相続人の居宅など住居の用途で使用していた家屋のほか、事務所など事業の用途で使用していた家屋も含みます。

被相続人が所有する賃貸アパート

被相続人が所有していた家屋を第三者に貸与していた場合、その家屋は「貸家」として扱われます。貸家の評価額は、上述の自用家屋評価のほか、借家権の割合や、貸与している部分の床面積の割合（賃貸割合）を用いて以下の計算式で算出します。

なお、こちらの計算式は、「賃貸借契約に基づく家屋の貸与」に限られます。賃料等の発生しない、「使用貸借契約に基づく家屋の貸与」の場合には、自用家屋の評価額を用いて評価を行います。

建築中の家屋

そもそも、固定資産税とは、毎年１月１日時点での資産価格を課税標準として課税される租税です。そのため、１月１日時点で未完成であった建築中の家屋には、固定資産税評価額がつけられていません。

したがって、建築中の家屋の評価額については、固定資産税評価額ではなく、費用現価の額を用いて以下の計算式で算出します。

費用現価の額には、家屋の建築開始から課税時期までに要した建築費用を課税時期の価額に改めた額が用いられます。